TPM物业设备设施管理的基本内容与案例

来源/作者： TPM咨询服务中心丨发布时间：2017-09-11 丨浏览次数：

　　TPM培训公司不同的行业设备管理有他自己的差异，在物业管理中设备管理又改如何做呢，下面TPM咨询顾问师提出了以下内容：

　　不同的物业设备设施有不同的特点，物业设备设施管理的内容也各不相同，但基本内容一般包括以下几个方面。

　　一、资料档案管理

　　物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：一是作好设备技术档案资料的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料。物业设备档案资料主要包括以下一些内容。

　　1．设备原始资料

　　设备原始资料包括设备清单或装箱单，设备发票，产品质量合格证明书，开箱验收报告，产品技术资料，安装、试验、调试、验收报告等。

　　2．设备维修资料

　　设备维修资料包括报修单、事故记录、中大修工程记录、更新记录等。

　　3．设备管理资料

　　设备管理资料包括设备卡片、设备台账、运行记录、普查记录、考评记录、技术革新资料等。更多精彩加物业社区微信

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　　二、设备管理的安全运行管理

　　物业设备种类繁多，涉及面广，具有一定的危险性。为保障业主的利益及设备操作人员的生命安全，必须制定设备安全运行的有关规定。其内容包括下面三项。

　　(1)安全作业培训教育。设备维修操作人员是安全管理的重点对象，必须对其进行安全作业的培训教育，使维修人员参加学习培训考核后持证上岗。

　　(2)安全使用宣传教育。对业主、使用人进行宣传教育，使其了解安全使用一些危险设备(如电梯)的知识，提高自我保护意识，为安全管理建立广泛的群众基础。更多精彩加物业社区微信

　　(3)建立安全运行制度。建立安全运行制度和安全操作规程，建立定期检查运行情况和规范服务制度，建立安全责任制等。

　　三、设备管理的保养与维修管理

　　(1)建立设备档案登记卡。参考设备使用说明书、使用手册、安装调试质量说明书中的有关维护保养内容，对要进行维护保养的设备建立设备档案登记卡，并按说明书中规定的维护保养项目设计表格，建立维护保养记录。

　　(2)编制设备计划维护总表。将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，制定出年度设备维护保养一览表。

　　(3)发出维护保养指令工作单。维护保养指令工作单是根据计划维护总表及维护保养一览表的安排，按时间向员工发出的工作命令。

　　(4)维护保养计划的落实跟踪检查。员工根据指令完成任务后必须在工作单上作好记录，包括所用时间、检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。更多精彩加物业社区微信

　　(5)有计划地组织巡查。坚持和完善设备的巡查制度，安排员工根据不同的设备及运行时问状况进行有计划地巡查，发现设备初期问题，要及早解决、降低维修成本。

　　案例：物业设施设备管理的外包管控

　　某物业公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特制设备的维修养护管理，包括设备所有的维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，物业公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应由被委托方去做。

　　1、工程部人员这种想法对吗？为什么？

　　答：这种想法不对。

　　无论是把特种设备管理的维修养护工作委托给专业化的维修养护公司或设备生产厂家的售后维修养护公司管理，还是通过双方合作，或者是通过自己的专业技术人员进行管理，物业公司都要建立特种设备安全技术档案。

　　2、特种设备技术档案应包括哪些内容？

　　答：特种设备安全技术档案应包括以下内容：

　　①特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；

　　②特种设备的定期检验和定期自行检查的记录；

　　③特种设备的日常使用状况记录；

　　④特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录。

　　⑤特种设备运行故障和事故记录。

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